Mieten-oder-Kaufen-Rechner: Wer hat am Ende mehr Vermögen?

Ob Kaufen oder Mieten am Ende mehr Vermögen bringt, lässt sich nicht pauschal sagen. Der Rechner stellt beide Wege nebeneinander und rechnet sie Monat für Monat durch. So siehst du, welche Annahmen das Ergebnis tragen. Er rechnet nur und berät nicht.

So rechnet das Modell

Käufer und Mieter starten mit demselben Eigenkapital. Der Käufer zahlt damit die Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises, den Rest finanziert er. Der Mieter legt das Eigenkapital vollständig an, zum Beispiel in einem breit gestreuten Aktien-ETF.

Jeden Monat zahlt der Käufer die Kreditrate, die Instandhaltung und das nicht umlagefähige Hausgeld. Der Mieter zahlt die Kaltmiete. Wer weniger zahlt, legt die Differenz an. Am Anfang ist das meist der Mieter. Ist der Kredit getilgt, zahlt der Käufer weniger und spart seinerseits.

Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Grundsteuer tragen Mieter und Eigentümer gleichermaßen. Sie fallen deshalb aus dem Vergleich heraus.

Die Formeln:

• Kaufnebenkosten = Kaufpreis · (Grunderwerbsteuer + Notar und Grundbuch + Makler)
• Darlehen = Kaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital
• Rate = Darlehen · (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 12
• Vermögen Käufer = Immobilienwert − Restschuld − Verkaufskosten + Depot nach Steuern
• Vermögen Mieter = Depot nach Steuern
• Immobilienwert nach t Jahren = Kaufpreis · (1 + Wertsteigerung)^t

Nach der Zinsbindung läuft das Darlehen zum Anschlusszins weiter. Der Rechner bildet dann eine neue Rate aus der Restschuld und der ursprünglich geplanten Restlaufzeit. Das Darlehen endet also zum selben Zeitpunkt, nur die Rate passt sich an. Bleibt der Zins gleich, bleibt auch die Rate gleich.

Steuern im Modell

Der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist steuerfrei (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG). Auf Gewinne im Depot fällt dagegen Abgeltungsteuer von 25 % an, dazu 5,5 % Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Bei Aktienfonds sind 30 % der Erträge steuerfrei (Teilfreistellung nach § 20 InvStG), außerdem bleibt der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 € bzw. 2.000 € frei.

Vereinfachung: Der Rechner besteuert das Depot so, als würde es im jeweiligen Jahr vollständig verkauft, und setzt den Pauschbetrag einmal an. Im echten Leben fällt bei thesaurierenden Fonds jedes Jahr eine Vorabpauschale an. Sie richtet sich nach einem Basiszins, den das Bundesfinanzministerium jährlich bekannt gibt, und wird beim Verkauf angerechnet. Das verschiebt einen Teil der Steuer nach vorn, ändert die Gesamtsteuer aber kaum.

Beispiel mit dem Beispielszenario

Eine 85-m²-Wohnung in Nordrhein-Westfalen kostet 400.000 €. Das Eigenkapital beträgt 100.000 €. Eine vergleichbare Wohnung kostet 1.300 € Kaltmiete. Das Beispielszenario rechnet mit 4,0 % Sollzins, 2 % anfänglicher Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung. Für Wertsteigerung, Mietsteigerung und Inflation nimmt es je 2 % an, für das Depot 6,7 % Rendite abzüglich 0,2 % Kosten. Betrachtet werden 30 Jahre.

• Kaufnebenkosten: 6,5 % + 1,5 % + 3,57 % = 46.280 €
• Darlehen: 400.000 + 46.280 − 100.000 = 346.280 €
• Rate: 346.280 € · 6 % / 12 = 1.731,40 €
• Käufer im ersten Monat: 1.731,40 + 102,00 (14,40 €/m² · 85 m² / 12) + 36,58 = 1.869,98 €
• Mieter im ersten Monat: 1.300 €; er legt 569,98 € an
• Restschuld nach 10 Jahren: 261.297 €
• Kaufpreisfaktor: 400.000 / 15.600 = 25,6

Unter diesen Annahmen holt der Käufer den Mieter in 30 Jahren nicht ein. Am nächsten kommt er in Jahr 19 mit 8.280 € Rückstand. Danach wächst der Abstand wieder, nach 30 Jahren hat der Mieter 47.698 € mehr, in heutiger Kaufkraft 26.333 €. Der Grund: Das Depot des Mieters ist dann so groß, dass Rendite und Zinseszins es schneller wachsen lassen als die Immobilie mit 2 % Wertsteigerung.

Das Ergebnis kippt schon bei kleinen Änderungen. Mit einem Prozentpunkt mehr Wertsteigerung liegt der Käufer nach 30 Jahren rund 199.000 € vorn, mit einem Prozentpunkt weniger Zins rund 159.000 €. Ein Prozentpunkt mehr Depotrendite vergrößert den Vorsprung des Mieters dagegen auf rund 292.000 €. Die Sensitivitätstabelle im Rechner zeigt diese Wirkung für Zins, Wertsteigerung, Rendite und Mietsteigerung.

Grenzen des Modells

• Die Annahmen bleiben über die ganze Laufzeit gleich. Historische Werte sind keine Prognose.
• Der Mieter muss die Differenz wirklich jeden Monat anlegen. Wer sie ausgibt, hat am Ende weniger.
• Kursrückgänge, Leerstand, Sanierungsstau und Umzüge bildet das Modell nicht ab.
• Die Instandhaltung im Beispiel ist der Modellwert der ImmoWertV, mit dem Verbraucherpreisindex auf 2026 fortgeschrieben (14,40 €/m²). Ältere Gebäude brauchen oft deutlich mehr.
• Nicht enthalten sind Förderungen, Wohngeld, Mietpreisbremse, Modernisierungsumlagen und das Gefühl, im Eigentum zu wohnen.

Häufige Fragen

Welcher Kaufpreisfaktor gilt als hoch?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Als Faustregel gilt ein Faktor unter 20 als günstig im Verhältnis zur Miete und einer über 25 als teuer. Der Faktor sagt aber nichts über Zins, Wertsteigerung und Rendite der Alternative. Deshalb rechnet der Rechner den ganzen Verlauf.

Warum kann der Käufer erst vorn und später wieder hinten liegen?

Weil zwei Vermögen unterschiedlich wachsen. Die Immobilie wächst mit der Wertsteigerung, das Depot mit der Rendite und dem Zinseszins auf ein immer größeres Kapital. Liegt die Depotrendite deutlich über der Wertsteigerung, holt der Mieter langfristig wieder auf.

Muss ich beim Verkauf meiner selbst genutzten Wohnung Steuern zahlen?

In der Regel nicht. Nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG ist der Verkauf steuerfrei, wenn du die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt hast oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Bei Vermietung gilt die Zehnjahresfrist.

Welche Maklerprovision zahlt der Käufer?

Beauftragen Käufer und Verkäufer bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus denselben Makler, zahlen beide nach § 656c BGB gleich viel. Das Beispielszenario nimmt 3,57 % für den Käufer an. Das ist eine Annahme, die regional verschieden ist. Ohne Makler trägst du 0 % ein.

Kein Kredit- und kein Immobilienangebot: Copreo vermittelt keine Kredite und keine Immobilien.

Die Ergebnisse sind Modellrechnungen und keine Anlage- oder Steuerberatung.