Immobilien-Renditerechner: Was bringt eine vermietete Wohnung?

Eine vermietete Wohnung bringt Miete ein, kostet aber Zinsen, Verwaltung und Instandhaltung. Dazu kommen Steuern, und am Ende steht ein Verkauf. Der Kapitalanlage-Rechner führt das zusammen und zeigt, welche Rendite auf dein Eigenkapital unter deinen Annahmen herauskommt. Er rechnet nur und berät nicht.

Die Kennzahlen

• Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis
• Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Mietausfall − nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Die Mietrenditen sagen nichts über Finanzierung und Steuer. Deshalb rechnet der Rechner zusätzlich den Cashflow und die Eigenkapitalrendite.

So rechnet das Modell

Für jedes Jahr gilt:

• Cashflow vor Steuern = Miete nach Mietausfall − Kosten − Zinsen − Tilgung
• Einkünfte aus Vermietung = Miete − Zinsen − AfA − Kosten
• Steuer = Einkünfte · persönlicher Grenzsteuersatz
• Cashflow nach Steuern = Cashflow vor Steuern − Steuer

Ist das Ergebnis aus Vermietung negativ, mindert es die Steuer auf deine übrigen Einkünfte. Das Modell nimmt an, dass du solche Einkünfte hast und dein Grenzsteuersatz gleich bleibt. Gib den Satz einschließlich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer ein, soweit sie bei dir anfallen. Den Soli zahlen seit 2021 nur noch Steuerpflichtige über einer Freigrenze (§ 3 SolZG).

Die Abschreibung (AfA) gilt nur für das Gebäude, nicht für den Boden. Basis ist der Gebäudeanteil am Kaufpreis plus der anteiligen Kaufnebenkosten. Beim Aufteilen hilft die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Die Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG:

• 2 % für Wohngebäude, die nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden
• 2,5 % für Fertigstellung vor 1925
• 3 % für Fertigstellung ab 2023
• degressiv 5 % vom Restwert nach § 7 Abs. 5a EStG für neue Wohngebäude mit Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029, bei Kauf bis zum Ende des Fertigstellungsjahres

Bei der degressiven AfA ist der Wechsel zur linearen AfA erlaubt. Das Modell wechselt, sobald Restwert ÷ (33⅓ − abgelaufene Jahre) höher ist als 5 % vom Restwert, also in Jahr 15. Das ist eine Modellannahme; lass sie im Einzelfall steuerlich prüfen. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für bestimmte Mietneubauten rechnet der Rechner nicht.

Die Eigenkapitalrendite ist der interne Zinsfuß: der Zinssatz, bei dem der Barwert aller Zahlungen null ist. Gezählt werden das eingesetzte Eigenkapital, die Cashflows nach Steuern und der Erlös beim Verkauf nach Abzug der Restschuld.

Verkauf und Spekulationsfrist

Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Die Anschaffungskosten mindern sich dabei um die bisher abgezogene AfA (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG), der steuerpflichtige Gewinn steigt also. Gewinne unter 1.000 € im Jahr bleiben steuerfrei. Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge; das Modell nimmt ab einer Haltedauer von zehn Jahren an, dass die Frist abgelaufen ist.

Beispiel mit dem Beispielszenario

Eine 65-m²-Wohnung in Nordrhein-Westfalen kostet 250.000 €, die Kaltmiete beträgt 900 €. Das Eigenkapital beträgt 50.000 €. Das Beispielszenario rechnet mit 4,0 % Sollzins und 2 % Tilgung, 75 % Gebäudeanteil, 2 % linearer AfA, einem Grenzsteuersatz von 42 % und 15 Jahren Haltedauer.

• Kaufnebenkosten: 11,57 % von 250.000 € = 28.925 €; Darlehen 228.925 €, Rate 1.144,63 €
• Bruttomietrendite 4,32 %, Nettomietrendite 3,30 %, Kaufpreisfaktor 23,1
• AfA: 278.925 € · 75 % · 2 % = 4.183,88 € im Jahr
• Jahr 1: Miete 10.584 €, Kosten 1.374,96 € (Verwaltung 438,96 €, Instandhaltung 14,40 €/m² · 65 m²), Zinsen 9.072,12 € → Einkünfte −4.046,96 €, Steuererstattung 1.699,72 €
• Cashflow im ersten Jahr: −377 € im Monat vor Steuern, −236 € nach Steuern
• Verkauf nach 15 Jahren bei 2 % Wertsteigerung: 336.467 €, steuerfrei; nach Abzug der Restschuld bleiben 201.436 €
• Eigenkapitalrendite: 6,82 % pro Jahr

Würdest du schon nach neun Jahren verkaufen, wären rund 24.151 € Steuer auf den Gewinn fällig, und die Eigenkapitalrendite fiele auf 3,31 %.

Grenzen des Modells

• Kauf am 1. Januar, volle AfA ab dem ersten Jahr, Verkauf am Jahresende.
• Instandhaltung wird jedes Jahr als Kosten angesetzt. Eine Rücklage der Eigentümergemeinschaft ist steuerlich erst absetzbar, wenn sie ausgegeben wird.
• Größere Sanierungen in den ersten drei Jahren können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und sind dann nur über die AfA absetzbar.
• Die Annahmen bleiben über die ganze Haltedauer gleich. Historische Werte sind keine Prognose.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite setzt nur die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht Mietausfall und nicht umlagefähige Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten mit ein. Sie liegt deshalb immer niedriger.

Warum ist der Cashflow negativ, die Rendite aber positiv?

Ein Teil der monatlichen Zahlung ist Tilgung, also Vermögensaufbau. Dazu kommen Steuererstattung und Wertsteigerung. Die Eigenkapitalrendite rechnet all das bis zum Verkauf ein. Einen negativen Cashflow musst du trotzdem jeden Monat aus deinem Einkommen tragen.

Wann ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung steuerfrei?

Wenn zwischen Kauf- und Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre liegen. Davor ist der Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz zu versteuern, und die abgezogene AfA erhöht ihn.

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