Mieten oder kaufen: Was die Rechnung entscheidet

„Miete ist rausgeworfenes Geld“ – der Satz fällt in fast jeder Diskussion über die eigenen vier Wände. Ganz so einfach ist es nicht. Auch Käufer haben Kosten, die nie zurückkommen: Zinsen, Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und Instandhaltung. Und das Eigenkapital, das in der Wohnung steckt, könnte anderswo Ertrag bringen.

Ob Mieten oder Kaufen am Ende mehr Vermögen bringt, hängt von einer Handvoll Annahmen ab. Hier liest du, welche das sind, wie ein fairer Vergleich aussieht und wie du ihn mit dem Mieten-oder-kaufen-Rechner für deine eigene Situation durchspielst. Ein Urteil „Kaufen lohnt sich“ oder „Mieten lohnt sich“ gibt es hier bewusst nicht.

So funktioniert ein fairer Vergleich

Ein ehrlicher Vergleich stellt zwei Haushalte nebeneinander, die mit demselben Eigenkapital starten und jeden Monat gleich viel für das Wohnen ausgeben können:

• Der Käufer steckt sein Eigenkapital in Kaufnebenkosten und Eigenanteil. Danach zahlt er Kreditrate, Instandhaltung und nicht umlagefähiges Hausgeld.
• Der Mieter legt sein Eigenkapital an und zahlt die Kaltmiete.
• Wer im Monat weniger zahlt, legt die Differenz an. Am Anfang ist das meist der Mieter, später, wenn die Miete gestiegen ist oder der Kredit abbezahlt ist, oft der Käufer.

Am Ende wird verglichen: Wert der Immobilie minus Restschuld plus Depot beim Käufer, Depot beim Mieter, jeweils nach Steuern. Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Grundsteuer zahlen beide, sie fallen aus dem Vergleich heraus.

Der wichtigste Punkt dabei: Der Vergleich stimmt nur, wenn der Mieter die gesparte Differenz wirklich anlegt und nicht ausgibt. Für viele Käufer wirkt die Kreditrate dagegen wie ein Sparplan, den man nicht einfach aussetzt.

Kaufnebenkosten: Geld, das sofort weg ist

Beim Kauf fallen neben dem Kaufpreis Kosten an, die nicht in den Wert der Immobilie eingehen:

• Grunderwerbsteuer: Der Satz im Gesetz liegt bei 3,5 % (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Die Länder dürfen eigene Sätze festlegen, die meisten liegen darüber. Bayern bleibt bei 3,5 %, Berlin verlangt 6 %, Bremen seit 1. Juli 2025 5,5 %, Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Die Sätze aller Länder mit Quelle stehen im Rechner.
• Notar und Grundbuch: Im Rechner als Annahme mit 1,5 % des Kaufpreises angesetzt.
• Makler: Im Rechner als Annahme 3,57 % (3 % plus 19 % Umsatzsteuer). Beauftragen Käufer und Verkäufer denselben Makler, müssen beide nach § 656c BGB gleich viel zahlen. Die Provision ist regional verschieden und verhandelbar.

Zusammen kommen so schnell 10 % oder mehr des Kaufpreises zusammen. Bei 400.000 € in Nordrhein-Westfalen sind es mit den Annahmen des Rechners 46.280 €: 26.000 € Grunderwerbsteuer, 6.000 € Notar und Grundbuch, 14.280 € Makler. Dieses Geld muss die Immobilie erst wieder „einspielen“. Darum ist Kaufen bei kurzer Haltedauer fast immer im Nachteil.

Zins und Kreditrate

Je höher der Zins, desto mehr der Rate geht an die Bank statt in die Tilgung. Der Rechner nimmt für das Beispiel einen Sollzins von 4,0 % an. Das entspricht etwa dem Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit über zehn Jahren Zinsbindung, den die Bundesbank für August 2026 vorläufig mit 4,04 % ausweist. Nach Ablauf der Zinsbindung gilt ein Anschlusszins, den heute niemand kennt. Der Rechner setzt ihn standardmäßig gleich hoch an. Ein Prozentpunkt mehr oder weniger verändert das Ergebnis oft deutlich, darum zeigt der Rechner diese Wirkung eigens an.

Miete, Wert und die Rendite des Eigenkapitals

Drei Annahmen über die Zukunft prägen den Vergleich am stärksten:

• Mietsteigerung: Steigt die Miete jedes Jahr, zahlt der Mieter mit der Zeit mehr, der Käufer mit fester Rate nicht.
• Wertsteigerung: Steigt der Wert der Immobilie, wächst das Vermögen des Käufers. Das ist nicht garantiert. Laut Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts fielen die Preise für Wohnimmobilien 2023 um 8,5 % gegenüber dem Vorjahr.
• Opportunitätskosten: Das Eigenkapital, das in der Wohnung steckt, könnte der Mieter zum Beispiel in einem breit gestreuten Aktienfonds anlegen. Was es dort erwirtschaftet, ist der Maßstab, den die Immobilie schlagen muss. Höhere erwartete Erträge bedeuten aber auch höhere Schwankungen: Ein Aktiendepot kann zwischenzeitlich deutlich an Wert verlieren.

Der Rechner setzt Inflation, Miet- und Wertsteigerung im Beispiel mit je 2 % an und die Rendite der Alternativanlage mit 6,7 % pro Jahr, abzüglich 0,2 % laufender Fondskosten. Die 6,7 % entsprechen der Wertentwicklung des MSCI World (Net Return, in Euro) seit Ende 2000: 6,67 % pro Jahr bis 30. September 2026. Im selben Zeitraum lag der größte zwischenzeitliche Verlust bei 53,6 %. Jede Quelle steht im Rechner neben dem Feld. Historische Werte sind keine Prognose.

Der Kaufpreisfaktor als erste Orientierung

Ein schneller Plausibilitätscheck ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Eine Wohnung für 400.000 €, die sich für 1.300 € kalt mieten ließe, hat einen Faktor von rund 25,6. Je höher der Faktor, desto mehr Jahresmieten kostet der Kauf, und desto schwerer hat es der Käufer im Vergleich. Feste Grenzwerte gibt es nicht. Der Faktor ersetzt die vollständige Rechnung nicht, weil er Zins, Nebenkosten und Steuern nicht berücksichtigt.

Instandhaltung und Hausgeld

Eigentümer zahlen Reparaturen selbst: Dach, Heizung, Fenster, Gemeinschaftseigentum. Als Richtwert dient im Rechner der Modellansatz der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, Anlage 3): ein Basiswert von 9,00 € je Quadratmeter und Jahr. Die ImmoWertV schreibt ihre Basiswerte jährlich mit dem Verbraucherpreisindex fort (Anlage 3 Abschnitt III), für 2026 ergeben sich 14,40 €/m². Dazu kommt bei Eigentumswohnungen der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds, etwa für die Verwaltung. Die ImmoWertV setzt dafür einen Basiswert von 275 € im Jahr je Eigentumswohnung an, fortgeschrieben auf 2026 sind es 439 € im Jahr oder 36,58 € im Monat.

Ein durchgerechnetes Beispiel

Das Beispiel im Rechner: eine 85-m²-Wohnung in Nordrhein-Westfalen für 400.000 €, vergleichbare Kaltmiete 1.300 € im Monat, 100.000 € Eigenkapital, 2 % anfängliche Tilgung, zehn Jahre Zinsbindung, Betrachtung über 30 Jahre.

Der Mieter legt am Anfang jeden Monat knapp 570 € an, die Differenz zur höheren Monatsbelastung des Käufers. Mit diesen Annahmen liegt er nach 30 Jahren um 47.698 € vorn, in heutiger Kaufkraft um 26.333 €. Das ist bei Vermögen von rund 800.000 € ein kleiner Abstand. Schon eine einzige veränderte Annahme dreht das Ergebnis:

Das Ergebnis gilt nur für genau diese Annahmen.

Was nicht in der Rechnung steht

• Flexibilität: Mieter können mit einer Frist von knapp drei Monaten kündigen (§ 573c Abs. 1 BGB), etwa für einen neuen Job. Käufer müssen verkaufen oder vermieten, und beim Verkauf fallen erneut Kosten an.
• Klumpenrisiko: Beim Kauf steckt oft fast das ganze Vermögen in einer einzigen Immobilie an einem Ort.
• Sicherheit und Gestaltung: Keine Eigenbedarfskündigung, keine Mieterhöhung, freie Gestaltung, das ist für viele ein eigener Wert.
• Steuern beim Verkauf: Selbst genutztes Wohneigentum kann steuerfrei verkauft werden, wenn es im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt war (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG). Gewinne aus dem Depot des Mieters sind dagegen steuerpflichtig, der Rechner zieht die Abgeltungsteuer ab.
• Disziplin: Ob der Mieter die Differenz tatsächlich anlegt, entscheidet über das Ergebnis mit.

Was heißt das für dich?

1. Vergleiche mit der echten Miete. Nimm die Kaltmiete, die du für eine wirklich vergleichbare Wohnung zahlen würdest.
2. Rechne mit mehreren Zinsen. Was passiert, wenn der Anschlusszins zwei Prozentpunkte höher liegt?
3. Denk an die Haltedauer. Wer in wenigen Jahren wieder umziehen könnte, trägt die Kaufnebenkosten fast immer zu seinem Nachteil.
4. Behalte einen Puffer. Auch nach dem Kauf brauchst du Rücklagen für Reparaturen und unerwartete Ausgaben, siehe Notgroschen.

Der Beitrag und der Rechner sind keine Finanzierungs- oder Anlageberatung.

Häufige Fragen

Ist Miete rausgeworfenes Geld?

Nicht unbedingt. Auch Käufer haben Kosten, die nicht zurückkommen: Zinsen, Kaufnebenkosten und Instandhaltung. Ob Mieten oder Kaufen mehr Vermögen bringt, hängt von Zins, Preisen und davon ab, was der Mieter mit seinem Eigenkapital macht.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Land), Notar und Grundbuch (im Rechner 1,5 %) und gegebenenfalls Makler (im Rechner 3,57 %). Zusammen oft 10 % des Kaufpreises oder mehr.

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Er zeigt, wie viele Jahresmieten der Kauf kostet. Feste Grenzwerte gibt es nicht, er ist eine erste Orientierung.