Immobilie als Kapitalanlage: So rechnest du die Rendite richtig

„Die Wohnung bringt 5 % Rendite“ – solche Angaben stehen in vielen Exposés. Meist ist die Bruttomietrendite gemeint: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Was am Ende bei dir ankommt, ist eine ganz andere Zahl. Dazwischen liegen Kaufnebenkosten, Mietausfall, Instandhaltung, Verwaltung, Zinsen, Tilgung und Steuern.

Hier liest du, welche Kennzahlen bei einer vermieteten Wohnung wirklich zählen, wie Abschreibung und Steuern wirken, welche Risiken du trägst und wie du alles mit dem Immobilien-Renditerechner für ein konkretes Objekt durchrechnest.

Bruttomietrendite und Nettomietrendite

Die zwei bekanntesten Kennzahlen:

• Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Schnell gerechnet, aber ohne jede Kostenposition.
• Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Mietausfall − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Sie berücksichtigt, was du tatsächlich zahlst und was nicht auf Mieter umgelegt werden kann.

Eng verwandt ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete, also der Kehrwert der Bruttomietrendite.

Beide Mietrenditen sagen noch nichts über die Finanzierung und die Steuern. Dafür brauchst du den Cashflow.

Kaufnebenkosten

Wie beim Kauf zur Selbstnutzung fallen Grunderwerbsteuer (3,5 % nach § 11 Abs. 1 GrEStG, in den meisten Ländern mehr, in Nordrhein-Westfalen zum Beispiel 6,5 %), Notar und Grundbuch (im Rechner als Annahme 1,5 %) und gegebenenfalls Makler (im Rechner 3,57 %) an. Sie erhöhen deine Anschaffungskosten. Steuerlich gehen sie anteilig in die Abschreibung ein, soweit sie auf das Gebäude entfallen.

Laufende Kosten, Mietausfall und Instandhaltung

Nicht alles lässt sich auf Mieter umlegen. Für die laufenden Kosten nutzt der Rechner die Modellansätze der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, Anlage 3). Die Verordnung nennt Basiswerte und schreibt sie jährlich mit dem Verbraucherpreisindex fort (Anlage 3 Abschnitt III); der Rechner nutzt die für 2026 fortgeschriebenen Werte:

Diese Werte sind Durchschnitte für die Wertermittlung, keine Garantie. Bei älteren Gebäuden oder einer anstehenden Sanierung kann es deutlich teurer werden. Ein längerer Leerstand oder ein Mieter, der nicht zahlt, kostet schnell mehr als 2 % einer Jahresmiete.

Vorsicht bei Renovierungen kurz nach dem Kauf: Übersteigen die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA.

Cashflow: Was jeden Monat übrig bleibt

Der Cashflow vor Steuern ist die Miete abzüglich Mietausfall, laufender Kosten, Zinsen und Tilgung. Bei hoher Finanzierung ist er am Anfang oft negativ: Du legst jeden Monat Geld dazu.

Das ist nicht automatisch schlecht, denn mit der Tilgung baust du Vermögen auf. Du musst es dir aber leisten können, auch wenn die Wohnung leer steht oder die Heizung ausfällt.

Steuern: Einkünfte, Werbungskosten und AfA

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Davon ziehst du die Werbungskosten ab (§ 9 EStG). Dazu gehören vor allem:

• Schuldzinsen für den Kredit, aber nicht die Tilgung,
• Verwaltung, Instandhaltung und andere nicht umgelegte Kosten,
• die Absetzung für Abnutzung (AfA) auf den Gebäudeanteil.

Grund und Boden nutzen sich nicht ab und werden nicht abgeschrieben. Deshalb fragt der Rechner nach dem Gebäudeanteil am Kaufpreis.

Die AfA-Sätze für Wohngebäude nach § 7 EStG:

Bei der degressiven AfA ist der spätere Wechsel zur linearen AfA erlaubt (§ 7 Abs. 5a S. 7 EStG). Wann der Wechsel stattfindet, ist im Rechner eine Modellannahme.

Sind die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Er mindert deine Steuer auf andere Einkünfte, etwa auf dein Gehalt. Wie stark, hängt von deinem Grenzsteuersatz ab. Im Rechner ist das ein einziges Feld, das Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer einschließt, falls sie bei dir anfallen. Den Soli zahlen seit 2021 viele nicht mehr, weil eine Freigrenze gilt (§ 3 Abs. 3 SolZG).

Wichtig: Ein Steuervorteil ist kein Gewinn. Wer 1.000 € Verlust macht und dadurch 420 € Steuern spart, hat unterm Strich trotzdem 580 € weniger.

Spekulationsfrist: Steuern beim Verkauf

Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Dabei mindert die bereits geltend gemachte AfA die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG), der steuerpflichtige Gewinn fällt also höher aus. Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr unter 1.000 € liegt (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG). Nach mehr als zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei.

Eigenkapitalrendite und Hebel

Die aussagekräftigste Kennzahl für dich als Anleger ist die Eigenkapitalrendite: Was erwirtschaftet das Geld, das du selbst eingesetzt hast, über die ganze Haltedauer, inklusive Cashflows nach Steuern und Verkaufserlös? Der Rechner bestimmt sie als internen Zinsfuß.

Mit einem Kredit kann die Eigenkapitalrendite höher ausfallen als die Rendite der Immobilie selbst, solange die Immobilie mehr abwirft als der Kredit kostet. Das ist der Hebel (Leverage). Er wirkt aber in beide Richtungen: Sinken die Preise oder steigen die Zinsen, verlierst du mit wenig Eigenkapital schnell einen großen Teil davon.

Ein durchgerechnetes Beispiel

Das Beispiel im Rechner: 65-m²-Bestandswohnung in Nordrhein-Westfalen, Kaufpreis 250.000 €, Kaltmiete 900 € im Monat, 50.000 € Eigenkapital, 2 % Tilgung, Gebäudeanteil 75 %, AfA linear 2 %, Grenzsteuersatz 42 %, Verkauf nach 15 Jahren.

Kaufnebenkosten von 28.925 € und das Eigenkapital von 50.000 € ergeben ein Darlehen von 228.925 €. Im ersten Monat legst du vor Steuern 377,20 € dazu. Weil der steuerliche Verlust (vor allem durch Zinsen und AfA) deine Steuer auf andere Einkünfte senkt, sind es nach Steuern 235,56 €.

Die Eigenkapitalrendite von 6,82 % entsteht erst mit dem Verkauf nach 15 Jahren, also außerhalb der Spekulationsfrist und steuerfrei. Sie hängt stark an den Annahmen:

Die Risiken

• Klumpenrisiko: Eine einzelne Wohnung an einem Ort ist das Gegenteil einer breiten Streuung. Lage, Mieter und Zustand des Hauses entscheiden über alles.
• Liquidität: Eine Wohnung lässt sich nicht in Teilen und nicht über Nacht verkaufen.
• Zinsänderung: Nach Ablauf der Zinsbindung kann die Rate deutlich steigen.
• Kosten: Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft, Sanierungspflichten oder größere Reparaturen fallen oft unerwartet an.
• Mieter und Recht: Leerstand, Mietausfall, Streit oder Grenzen bei Mieterhöhungen schmälern die Einnahmen.
• Hebel: Mit wenig Eigenkapital verstärken sich Gewinne und Verluste.

Was heißt das für dich?

1. Rechne netto, nicht brutto. Die Bruttomietrendite im Exposé ist nur ein Startpunkt.
2. Plane einen negativen Cashflow ein. Kannst du jeden Monat zuzahlen, auch bei Leerstand?
3. Spiel Zinsen und Wertentwicklung durch. Was passiert ohne Wertsteigerung oder mit höherem Anschlusszins?
4. Behalte Rücklagen. Neben dem privaten Notgroschen braucht eine vermietete Wohnung eigene Reserven für Reparaturen.

Der Beitrag und der Rechner sind keine Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Für deine Steuererklärung hilft eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.

Häufige Fragen

Wie berechne ich die Mietrendite?

Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Nettomietrendite: Jahreskaltmiete minus Mietausfall und nicht umlagefähige Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.

Wie hoch ist die AfA bei einer vermieteten Wohnung?

Für Wohngebäude linear 2 % (fertiggestellt 1925 bis 2022), 2,5 % (vor 1925) oder 3 % (ab 2023), jeweils vom Gebäudeanteil. Für bestimmte Neubauten mit Baubeginn oder Kaufvertrag vom 1.10.2023 bis 30.9.2029 sind 5 % degressiv möglich (§ 7 Abs. 5a EStG).

Wann ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerfrei?

Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Davor ist der Gewinn steuerpflichtig, außer der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften liegt im Jahr unter 1.000 €.

Lohnt sich eine Immobilie wegen der Steuerersparnis?

Ein steuerlicher Verlust senkt zwar die Steuer auf andere Einkünfte, ist aber trotzdem ein Verlust. Entscheidend ist, was nach Kosten, Zinsen und Steuern über die gesamte Haltedauer übrig bleibt, also die Eigenkapitalrendite.